UN PUNTO DE VISTA SOBRE LA SALUD

Hay muchas formas de definir la salud, comúnmente se interpreta como la ausencia de enfermedad, pero referirnos a esta ya es mas complejo, ya que no solo estaríamos hablando de infecciones, degeneraciones, o de genética etc, sino también de estado de ánimo, e incluso de estado económico, social (status) o doméstico, basten dos ejemplos extraídos de medios de comunicación.

* La crisis económica actual está generando efectos negativos en la salud además de en el bolsillo. Los médicos atienden a más pacientes con problemas de salud tras haber perdido el empleo, esta pérdida del empleo y no disponer del dinero suficiente para cubrir las necesidades familiares puede llegar a generar cuadros de pánico y están detrás de muchos casos de estrés, ansiedad, depresión, alteraciones gástricas, dolor de cabeza, falta de sueño, tristeza e irritabilidad, es decir malestar físico en general.

* La contaminación doméstica producida por diversas circunstancias, como la falta de renovación del aire, la polución interior o la contaminación química pueden derivar en un mal bastante común en estos tiempos. La Organización Mundial de la Salud califica a esta problemática, habitual en hogares, oficinas y muchas otras construcciones, como el Síndrome del Edificio Enfermo.

Según la OMS, las causas más comunes pero no las únicas que originan este problema son:

• Polución interior del aire: Perfumes artificiales, ambientadores, cosmética, polvo, etc.
• Iluminación escasa o excesiva
• Planteamiento erróneo de los sistemas de calefacción y aire acondicionado
• Mala acústica: tanto interior como falta de adecuado aislamiento sonoro del exterior
• Ergonomía inadecuada
• Diseño mediocre del equipamiento doméstico
• Contaminación química y/o biológica: Pinturas, barnices, ácaros, hongos, bacterias, etc.
• Humedades en paredes y techos

Para tratar de evitar todos estos problemas, lo adecuado es revisar el funcionamiento de todo lo anteriormente expuesto. Pero, principálmente, mantener los ambientes ventilados, ya que la renovación del aire es fundamental. Es también importante que mantener la casa en un nivel de humedad no agobiante y que, además, la temperatura ambiente esté dentro de unos 22 y 24 grados. Según los estudios al respecto, por encima de 23 Cº es mas difícil conciliar el sueño y descansar adecuádamente.

Entre las consecuencias más graves que puede generar este problema del Síndrome del edificio enfermo, se encuentran algunas como alergias (la más común), náuseas, mareos, resfriados, irritaciones en ojos o insomnio. Y en cuanto al propio edificio uno de los efectos mas habituales de la falta de ventilación es el de los puentes de vapor, humedad por condensación en las zonas mas frías de la casa o de las habitaciones con crecimiento de mohos (manchas oscuras), que habituálmente se achacaba a filtraciones de agua desde el exterior.

Como vemos no solo se precisa una mens sana in corpore sano.

EL DEBER DE CONSERVARLO LIMPIO

El Deber de Conservación no se ciñe a lo exclusivamente urbanístico o arquitectónico sino que se extiende a lo medioambiental, y las normativas al respecto cada vez trascienden mas de lo público a lo privado para lograr ese objetivo. En el pasado año 2009, el Ayuntamiento de Málaga al igual que han venido haciendo otros Ayuntamientos, ha modificado la Ordenanza Municipal de Basuras, ahora “ORDENANZA PARA LA LIMPIEZA DE ESPACIOS PÚBLICOS Y GESTIÓN INTEGRAL DE LOS RESIDUOS SÓLIDOS URBANOS publicada en el BOP de Málaga de 18/05/2009 para adaptarla a los tiempos que corren.
La nueva normativa establece que el horario de recogida de los contenedores de residuos orgánicos será desde las 21 horas hasta las 23 horas, en el periodo nocturno, y desde las 23 horas hasta el momento de pasar los servicios de recogida en el diurno. El horario de depósito de los contenedores soterrados es ininterrumpido desde las 9 hasta las 22 horas. Quien contravenga esta normativa podrá ser castigado con una multa de entre 750 y 1.500 euros si la infracción fuera considerada grave por el instructor del expediente. Si tuviera la consideración de leve, la multa no sobrepasaría los 750 euros. La cifra es cinco veces superior a la que había en la ordenanza anterior, y se le da a la Policía Local autoridad para identificar a la persona que arroje la basura a deshora o fuera de los contenedores

En consonancia con lo que decía al principio de esta nota es preciso destacar algunos de sus puntos que no por ser de sentido común son adecuadamente conocidos, aunque gran parte ya estaban recogidos en la anterior Ordenanza:

“Los propietarios y responsables de áreas ajardinadas están obligados a recoger y eliminar por sus propios medios los restos de jardinería, siempre que sobrepasen el equivalente a 1.000 litros. En el supuesto de no sobrepasarse el indicado volumen, los servicios municipales procederán a su recogida, previa comunicación del interesado.

Corresponde a los propietarios, a quienes habiten o usen los inmuebles o inmuebles colindantes en su defecto, la limpieza a su costa de las aceras, pasajes, calzadas, plazas, patios interiores o comunes, galerías comerciales etc., de las urbanizaciones o recintos de dominio y uso privado.

Los propietarios de las fincas, viviendas y establecimientos están obligados a mantener en constante estado de limpieza las diferentes partes de los inmuebles que sean visibles desde la vía pública, de tal manera que se consiga una uniformidad en su estética, acorde con su entorno urbano.

Cuando se realice la limpieza de escaparates, puertas, marquesinas, toldos o cortinas de los establecimientos comerciales se adoptarán las debidas precauciones para no causar molestias a los transeúntes ni ensuciar la vía pública, y si, no obstante, esta fuera ensuciada, los dueños del establecimiento están obligados a su limpieza, retirando los residuos resultantes.

Iguales precauciones habrán de adoptarse para la limpieza de los balcones y terrazas, así como el riego de las plantas instaladas en los mismos, debiéndose efectuar estas actividades entre las 23:00 horas y las 8:00 horas.

En caso de incumplimiento, y cuando así lo exija el interés general, el Ayuntamiento podrá efectuar de forma subsidiaria las operaciones de conservación y limpieza a que se refiere el artículo anterior, imputándole el coste a los propietarios, sin perjuicio de las sanciones a que hubiera lugar.

Los aparatos de aire acondicionado que den a la vía pública no podrán verter las aguas a la misma.

Los repartidores de publicidad domiciliaria no podrán colocar propaganda fuera del recinto del portal de los edificios.

El depósito de residuos no orgánicos de recogida selectiva podrá realizarse sin limitación horaria, siempre que no se produzcan molestias a los vecinos colindantes. Queda prohibido el depósito y recogida de vidrio en horario nocturno.

Los propietarios, arrendatarios y demás personas físicas o jurídicas que por cualquier título se hallen en el uso y disfrute de edificios, locales o instalaciones comerciales o industriales, deberán permitir las inspecciones y comprobaciones a que haya lugar de acuerdo con la legislación vigente.

Las responsabilidades derivadas del incumplimiento de los preceptos en materia de residuos sólidos, serán exigibles… cuando se trate de obligaciones colectivas, tales como el uso y conservación de recipientes normalizados, limpieza de zonas comunes, etc., la responsabilidad será atribuida a la respectiva comunidad de propietarios o habitantes del inmueble cuando aquélla no esté constituida y, a tal efecto, el expediente sancionador se incoará contra dicha comunidad, entendiéndose las actuaciones del procedimiento con la persona que ostente su representación…”.

Es evidente que en las colmenas que llamamos ciudades, para la consecución del bien común, cada vez se hace mas difícil deslindar donde termina lo público y donde empieza lo privado.

NUEVAS NORMAS PARA LAS BECAS 2010-2011

Aunque este post es en principio ajeno –nunca se sabe- a la temática del blog, me ha parecido indicado incluirlo por si aún fuese de utilidad a algún despistadillo. Me ha llegado enviado por un amigo a través de esos mensajes en cadena que nos suelen llegan por el correo electrónico, pero no es spam.
El gobierno español ha acordado que para los estudiantes solicitantes de becas para el próximo curso 2010-2011, sea obligatorio el registro previo en la página web del Ministerio de Educación ANTES DEL 30 DE JUNIO. La página web es la siguiente: https://sede.educacion.gob.es/tramite/login/inicio.jjsp
Para conseguir beca el año que viene es necesario registrarse (el alumno) en esta página web ANTES DEL 30 DE JUNIO. Es sencillo y cuesta sólo unos minutos. Pero sin ella no se podrá conseguir beca el próximo curso. El gobierno dice que esta medida es para aligerar trámites y "una mayor eficacia, eficiencia y agilidad de la Administración garantizando además la protección de los datos personales en la realización de todos los trámites".
Los pasos que hacen falta para solicitar beca son los siguientes:
• REGISTRARSE en la Sede Electrónica del Ministerio de Educación durante los meses de MAYO y JUNIO de 2010.
• CONSERVAR EL USUARIO Y LA CONTRASEÑA que le serán solicitados para cualquier relación electrónica posterior con la Sede y, en particular, para la solicitud de la beca.
• CUMPLIMENTAR EL FORMULARIO correspondiente a la solicitud de beca cuando se encuentre abierto el período de presentación de acuerdo con la publicación en el Boletín Oficial del Estado.
En caso de duda, puedes acceder al manual “COMO USAR LA SECCIÓN DE TRÁMITES Y SERVICIOS DE LA SEDE ELECTRÓNICA” (disponible en la dirección electrónica https://sede.educacion.gob.es/tablon-anuncios/uso-tramites.html) o llamar al teléfono 915505957.

ZAPATERO A TUS ZAPATOS

En la Administración y gestión de los edificios, los responsables de la misma, en particular los Administradores de Fincas, estamos acostumbrados a encargarnos de tareas que no son realmente de nuestra competencia, o al menos no del todo, siempre en aras del abaratamiento del coste de la gestión para el propietario, y así además suele entenderlo este, considerando que los honorarios del profesional lo incluyen todo, con lo que sin querer a veces se cae por desconocimiento, en el error de no atender determinadas tareas con la calidad adecuada, lo que redunda finalmente en un encarecimiento real para el propietario sin que ninguna de las partes sea siquiera claramente consciente de ello.
Los Administradores y los propietarios de inmuebles, ya sea en propiedad horizontal –Comunidades de Propietarios o cualquier otro régimen de condominio- o en propiedad vertical –régimen de de alquiler o de aprovechamiento directo-, debemos aprender a contar en nuestra gestión del inmueble, con la colaboración continua y habitual de técnicos competentes – Arquitecto, Arquitecto Técnico (Aparejador), o Ingeniero-, según corresponda, al menos en las tareas de:

• Inspección Técnica Inicial, recomendable tras la entrega del inmueble por el promotor,
• Al hacerse cargo por primera vez de un edificio de segunda mano, tanto en el caso del Administrador de Fincas, como en el del nuevo propietario
• Para la elaboración del Libro del Edificio si se carece de este, tanto si se está obligado como si no
• Para la realización de informes sobre problemas arquitectónicos en los edificios.
• Para la realización de informes periciales.
• En la gestión de subvenciones públicas para la rehabilitación de edificios
• Para el asesoramiento personal al administrador o a la propiedad en cuestiones de obras y mantenimientos, de selección de presupuestos, de tarifas eléctricas, de opciones en nuevos servicios, etc.
• Para la asistencia a Juntas de propietarios y reuniones donde se trate la necesidad o la aprobación de obras de relevancia.

Y para ello ver la forma de hacer llegar a la conciencia de los propietarios de inmuebles, que esta colaboración que a priori puede parecer un incremento de costes, va a redundar necesariamente en una mejor gestión y mantenimiento de su patrimonio.

DONDE COLOCAR EL LIBRO

En una reciente jornada conjunta entre Colegios profesionales realizada en Málaga en torno a la Gestión Técnica de Edificios, se planteó de nuevo el dilema sobre donde debe estar ubicado físicamente el Libro del Edificio. La normativa exige que esté en el propio edificio, pero no especifica donde, y hasta ahora las Comunidades de Propietarios no cuentan con un lugar específico para conservarlo, ítem mas, cuando no sirve que lo tenga en su casa el presidente de la Comunidad, o el portero, o el conserje si existiesen, porque debe estar en todo momento a disposición de los servicios de emergencia, léase bomberos, para que puedan conocer el estado de mantenimiento de las instalaciones y por tanto el grado de confianza con que pueden usarlas, o la propia ubicación de las llaves de paso de agua, gas etc. Y por otro lado si el libro está en la Comunidad es difícil de mantener actualizado, y el Administrador o el Presidente si el edificio no dispone de aquel, se vería obligado a estar trasladándolo continuamente, lo que es poco operativo, y se corre el riesgo de que no esté en su lugar cuando haga falta. La solución aunque no perfecta, es que el Administrador disponga de una copia digital en su oficina, y que con la periodicidad adecuada se lleve a la Comunidad y se incluyan en el libro las hojas con las actualizaciones o modificaciones que se vayan produciendo.

Aún así todavía subsiste el problema de donde poner el Libro. Uno de los técnicos municipales que participaba como ponente en el evento mencionado, sugirió en una conversación al respecto que podía colocarse como actualmente se hace con los extintores de mano, es decir en los portales en una caja metálica del tamaño adecuado para contener el libro, a lo que podríamos añadir, lo suficientemente segura para que no esté a disposición de cualquier desaprensivo, de forma y color que pudiera homologarse, y con un modelo de llave maestra de la que también dispusiese el servicio de bomberos, al igual que se hace ahora con las compañias suministradoras de agua o energía eléctrica.

ALTERACIÓN DE GARANTÍAS

Es necesario tener en cuenta, que las modificaciones en la construcción e instalaciones del edificio promovidas por la Comunidad de Propietarios en los primeros 10 años desde la recepción del edificio, deben ser comunicadas previamente al Director Técnico original de las obras, e incluso recabarse su opinión al respecto, preferentemente por escrito, para evitar la pérdida de las garantías. Muchas veces la Comunidad, o en su caso la propiedad, deciden unilateralmente mejoras, cambios, adaptaciones o simplemente reparaciones en el edificio en los primeros años, sin tener en cuenta el planteamiento original de la obra, lo que puede desembocar fácilmente en que las reclamaciones al seguro decenal, o a los de responsabilidad civil de los técnicos no prosperen, ya que las garantías pueden haberse modificado fácilmente.

NOVEDADES RESPECTO AL LIBRO DEL EDIFICIO

De acuerdo con lo previsto en el nuevo Reglamento de Disciplina Urbanística de la Junta de Andalucía en vigor desde 07/06/2010, una copia del LIBRO DEL EDIFICIO deberá ser entregada por el promotor para su registro y conservación en el Registro de la Propiedad correspondiente, previamente a la inscripción de la escritura de Obra Nueva. Pudiéndose obtener del registro posteriormente copias o certificaciones.

EL LIBRO DEL EDIFICIO

LA NECESIDAD

Se decía que los niños y las casas eran los únicos elementos que venían sin manual de instrucciones. Hasta hace poco era así. En el caso de los niños esa sigue siendo la situación, en el caso de las edificaciones desde hace unos años El Libro del Edificio ha venido a cubrir en parte esa carencia, pero solo para los edificios nuevos, por lo que la mayoría de las construcciones existentes en España no disponen de el.

Para paliar esta circunstancia, propondría la creación y mantenimiento por los profesionales adecuados, - en este caso fundamental y casi exclusivamente los Administradores de Fincas Colegiados en coordinación con los técnicos competentes -, de un Manual de Mantenimiento y Conservación de la Edificación, que reúna las características de claro, ordenado, conciso, operativo y útil, y que haga en las construcciones que carecen del Libro del Edificio las veces de este.

Este Blog, está abierto entre otras muchas cosas para plasmar reflexiones y en su caso, reunir ideas y sugerencias en torno al formato, características, contenido, situación, etc. de este Manual de la Edificación.